Bei der Übertragung eines Grundstücks unter Nieß-brauchsvorbehalt hat der Nießbrauchsberechtigte das Recht an allen Nutzungsmöglichkeiten, d. h. er kann das Grundstück selbst bewohnen oder darauf einen Betrieb ausüben, aber auch das Grundstück ganz oder teilweise vermieten. Die laufenden Kosten hat er zu tragen, außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen und außergewöhnliche öffentliche Lasten (z. B. Er-schließungsbeiträge) muss der Eigentümer überneh-men.
Handelt es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch zu Gunsten des bisherigen Eigentümers und erfolgt die Übertragung unentgeltlich, dann kann der Nießbrau-cher die Absetzung für Abnutzung (AfA) weiterführen, wie bisher als Eigentümer. Bei einem Zuwendungs-nießbrauch hat der Nießbraucher keine Anschaf-fungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude ge-tragen und kann keine AfA abziehen. Der Grundstück-seigentümer ebenfalls nicht, weil er keine Einkünfte aus dem Grundstück erzielt. Mit dem Ende des Nieß-brauchs durch den Tod des Berechtigten geht die ursprüngliche AfA-Basis auf den Eigentümer über, der die AfA weiterführen kann.
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